Onze kijk op VvE-verzekeringen

Onze kijk op VvE-verzekeringen

Wat is bij de wet vastgelegd en hoe houdt u premies beheersbaar?

VvE-verzekeren is een vak apart. Het is veel meer dan een keer een polis afsluiten, waarna de rest vanzelf gaat. Integendeel. VvE-verzekeren vraagt om kennis en ervaring. Om constante aandacht. Om nauwkeurigheid. Om signaleren en samenwerken. En om vooruitkijken. Newomij heeft in de loop der jaren flink wat kennis en ervaring op dit gebied opgedaan. Kennis waar nieuwe en bestaande VvE’s dagelijks van profiteren. Gé Koelink, manager Verzekeringen, is specialist op het gebied van VvE-verzekeringen en wij vroegen hem een inkijkje te geven in zijn vakgebied en zijn rol in het proces én naar zijn ideeën over de toekomst.

Om bij het begin te beginnen. Waar moet een VvE-bestuur allemaal aan denken bij het afsluiten van
een VvE-verzekering?

Het begint allemaal met de notariële akte die is opgesteld bij de oprichting van de VvE. Hierin staan alle
voorwaarden en eisen waaraan de VvE moet voldoen en dus ook welke verzekeringen moeten worden afgesloten. Het spreekt voor zich dat een VvE zich hieraan moet houden, maar de ervaring leert dat dit niet altijd gebeurt. Dat een bestuur het zelf op een andere manier gaat regelen. Dat kan niet. Ze moeten zich aan de akte houden. Dat is altijd de basis.

Staan hier dan altijd dezelfde verzekeringen in welke moeten worden afgesloten?

Er zijn twee verplichte verzekeringen, deze staan er altijd in. De eerste is de opstalverzekering. Deze gaat over het gebouw zelf, het dak, de stenen. Dus als een dakpan van het dak afwaait, wordt deze schade vergoed. De andere, verplichte verzekering is de aansprakelijkheidsverzekering. Deze gaat over de aansprakelijkheid van het gebouw. Om bij het voorbeeld van de dakpan te blijven: als deze boven op een auto belandt, is deze schade ook verzekerd. Wat in dit verband van belang is, is de hoogte van het verzekerde bedrag. Hier is de zogenaamde herbouwwaarde leidend. Deze wordt bepaald door een onafhankelijke taxateur. Die maakt een flink rapport, waarin alles wordt meegenomen. Maten, steensoort, wat voor materialen er worden gebruikt en ga zo maar door. Dat is echt een
boekwerk, van soms wel vijftien of zestien pagina’s, voorzien van foto’s. Hoe hoger de herbouwwaarde, hoe hoger de premie. En als er binnen een gebouw verschillende VvE’s actief zijn, staat in dit rapport ook hoe de waarde over de verschillende VvE’s verdeeld is.

Kun je dat uitleggen?

Als een gebouw alleen bestaat uit woningen, dan is het eenvoudig: het gebouw heeft een herbouwwaarde en op basis hiervan wordt de premie berekend. Maar er zijn ook gebouwen waar meerdere functies samenkomen. Bijvoorbeeld een parkeergarage, woningen en winkels in een gebouw. Dan heeft ieder onderdeel een aparte VvE en daarboven een hoofd VvE. In het taxatierapport wordt dan aangegeven voor welk deel van de herbouwwaarde de verschillende onderdelen verantwoordelijk zijn en dus ook welk deel van de premie door de betreffende VvE moet worden betaald.

En wat als VvE’s andere verzekeringen willen afsluiten?

Bij de start van de VvE moet het verzekeringspakket worden samengesteld. In de meeste gevallen wordt er gekozen voor een pakket met glasverzekering, een rechtsbijstand- en een bestuursaansprakelijkheidsverzekering. Het is aan het bestuur welke keuze het wil maken. Dit gaat vaak in overleg met VvE-beheer en die schakelen ons dan weer in. Het is zaak om alles goed te bekijken, zodat er niets buiten de verzekering valt. Daar kunnen wij voor zorgen, aangezien wij precies weten waar wij op moeten letten. Is sommige gebouwen is er getint glas geplaatst als aankleding; dat valt niet onder de glasverzekering en is dus ook niet standaard gedekt. Wij wijzen een bestuur hierop en zij kunnen dan zelf een afweging maken. Je ziet nu ook veel zonnepanelen en laadpalen voor elektrische auto’s. Het is natuurlijk heel goed als een VvE deze plaatst, maar verzekeringsmaatschappijen stellen hieraan
bepaalde eisen. Het is belangrijk om dit mee te nemen voordat laadpalen of zonnepanelen worden geplaatst.

Zijn er nog andere punten waar een VvE op moet letten?

Het eigenarenbelang. Als een woning wordt opgeleverd met bijvoorbeeld een standaard keuken, zijn er bewoners die er zelf een luxere keuken in plaatsen. Deze nieuwe keuken valt niet onder de standaard opstalverzekering. Dus als er schade is, is de uitkering niet op basis van de nieuwe keuken, maar op basis van de oude. Wat in de praktijk betekent dat ze minder geld krijgen uitgekeerd dan waar ze eigenlijk recht op hebben. Om dit te voorkomen, kan een VvE een eigenarenbelangverzekering afsluiten, als aanvulling op de standaard opstalverzekering. Meestal wordt 10% van de herbouwwaarde hiervoor als uitgangspunt gebruikt. Het is aan de VvE zelf om te bepalen of ze dit willen of niet, maar ze moeten er wel over nadenken.

Daar helpen jullie bij?

Wij informeren een VvE-bestuur over risico’s waar ze tegen aan kunnen lopen en waar zij alert op moeten zijn. Zo kunnen ze gebruikmaken van onze kennis en ervaring. De samenwerking tussen ons en de afdeling VvE-beheer is hierin essentieel. Dat is onze kracht. De lijnen zijn kort. We zijn collega’s, werken in hetzelfde gebouw en lopen dus makkelijk bij elkaar naar binnen. Wij overleggen dagelijks met VvE-beheer over wat er speelt bij de verschillende VvE’s en gaan samen op zoek naar de beste mogelijkheden. De echte waarde van deze samenwerking en van onze rol komt vaak pas aan de orde in geval van schade. Want dan blijkt wat het concreet heeft opgeleverd dat wij het
bestuur hebben geadviseerd dat het colorbel glas niet onder de standaarddekking van een glasverzekering valt.

Het is dus eigenlijk een continu proces?

Het vraagt om constante aandacht. Om alertheid. Alle aanpassingen die de waarde van het gebouw verhogen, moeten worden meegenomen. Een nieuw dak, een nieuwe entree, nieuwe kozijnen. Alles. Anders is het voor het oude bedrag verzekerd. En los van aanpassingen, moeten verzekeringen eigenlijk een vast onderwerp zijn op de agenda van de VvE-vergadering. Om te bekijken of de huidige verzekeringen nog afdoende zijn of dat er iets moet worden aangepast.

Gaat jullie rol in de toekomst veranderen?

Er is een kentering gaande binnen de VvE-verzekeringen. Een aantal jaar geleden beconcurreerden maatschappijen elkaar sterk op deze markt, de laatste tijd zijn maatschappijen minder happig op het afsluiten van VvE-verzekeringen. De reden hiervoor is het aantal claims dat hiervoor wordt ingediend. Met name als het gaat om water- en glasschade. Deze claims zijn explosief gestegen. Met als gevolg dat veel VvE-verzekeringen niet meer rendabel zijn en maatschappijen maatregelen nemen. De premies stijgen, het eigen risico gaat omhoog of maatschappijen schrappen – in het uiterste geval – de VvE-verzekeringen uit hun aanbod.

Dat klinkt als een negatieve spiraal.

Ja, en deze moet de komende jaren worden doorbroken. Dat wordt een flinke uitdaging voor alle betrokken partijen, maar het is wel mogelijk. Hier zijn twee aspecten van belang. Het eerste draait om bewustwording. Bij VvE’s moet de komende tijd meer besef komen van wat de consequenties kunnen zijn van het veel en vaak indienen van claims. Denk hierbij aan de eerdergenoemde stijging van eigen risico’s. Daarnaast ligt hier ook een taak voor bewoners. Zij moeten zich er meer van bewust worden dat het plegen van onderhoud kan voorkomen dat er schade ontstaat. Om een voorbeeld te geven: het tijdig kitten van de douche kan voorkomen dat er lekkage ontstaat. Het is simpel, maat het moet wel gebeuren. Wij zien het als onze taak om samen met onze collega’s van VvE-beheer hierin een actievere rol te spelen en de genoemde bewustwording tot stand te brengen.

En het tweede aspect?

Het tweede aspect draait ook om het voorkomen van schade. Verzekeringsmaatschappijen en VvE’s moeten meer samenwerken om schades te voorkomen. Dat kan echt vruchten afwerpen. Zo was er bij een VvE veel waterschade. Om dit te stoppen, werd besloten om loodgieters alle 300 woningen te laten bekijken. Zij kwamen allemaal kleine mankementen tegen, die vervolgens zijn gerepareerd. Door dit direct aan te pakken, werd veel schade voorkomen en sindsdien worden alle woningen iedere drie jaar gecontroleerd door loodgieters. Zie het als een APK-keuring voor woningen. Dat moet de komende jaren veel vaker gebeuren. Bij meer VvE’s.

Jullie kunnen hier een rol in spelen?

Jazeker. Een belangrijke rol zelfs. Ons team van gediplomeerde verzekeringsspecialisten maakt samen met de collega’s van VvE-beheer de besturen en bewoners bewuster van hun rol bij het voorkomen van schades. En van de consequenties die het frequent claimen van schades kan hebben. Daarnaast kunnen wij de samenwerking tussen verzekeringsmaatschappijen en VvE-besturen stimuleren om schades te voorkomen. Wij zitten in de perfecte positie om hierbij de spil te zijn. En dat blijven wij zeker doen.

Benieuwd wat wij voor u kunnen betekenen?
Gé Koelink
Manager Verzekeringen