Newomij adviseert en begeleidt SAWA bij inrichting VvE
‘Bij zo’n uitdagend en complex project heb je een betrouwbare partner nodig’
Wie SAWA noemt in Rotterdam, weet meteen waarover het gaat: het gezondste hoogbouwproject van Nederland, vrijwel volledig opgebouwd uit hout. Een prachtig, duurzaam initiatief van twee ambitieuze ontwikkelaars met een sociaal hart. Ze willen de samenleving verbeteren, winst maken heeft minder prioriteit. Newomij organiseert de structuur, inrichting en oprichting van de VvE.
Met ruim 450 VvE’s in haar portefeuille, is Newomij een van de grootste VvE-beheerders in Nederland. Toch neemt de vastgoedorganisatie niet zomaar elke vereniging in beheer. Consultant Hasan Kazbogan: “We kijken altijd eerst of een project past binnen onze aanpak. Alleen als die aansluiting er is, gaan we een relatie aan.” Bij Robert Winkel en Mark Compeer van Nice Developers, het duo dat SAWA ontwikkelt in samenwerking met ERA Contour, was die beslissing snel genomen. Voor hen staat duurzaamheid bovenaan, met als voornaamste doel om mooi Nederlands vastgoed te ontwikkelen en daarmee de samenleving te verbeteren. “Ze zien SAWA echt als een cadeau voor de stad. Die instelling spreekt ons enorm aan.”
Uitdagingen op VvE-gebied
Met een complex project als SAWA komen er veel uitdagingen op het pad van de ontwikkelaars. Ook als het de VvE betreft. De consultants van Newomij VvE Beheer bieden advies en begeleiding. Robert: “Neem als voorbeeld de keuze voor de juridische structuur. Wat is de meest gunstige situatie: enkelvoudig of meervoudig splitsen? Uiteindelijk hebben we het advies van Newomij opgevolgd om kostenverdeelsleutels toe te passen in plaats van meerdere VvE’s op te richten. Hierdoor verlagen we de notariskosten én de VvE-bijdrage voor de eigenaren.
Maar ook andere uitdagingen zijn aan bod gekomen, zoals de 600 meter aan bloembakken die centraal bewaterd worden. Dat vergt onderhoud, er is immers een aantal keer per jaar een hovenier nodig. Maar het brengt ook vragen met zich mee. Want moeten alle bewoners hieraan meebetalen of alleen de bewoners met de plantenbakken aan hun balkon? Hetzelfde geldt voor de nestkasten. Hasan heeft ons geadviseerd om de kosten te verdelen over alle bewoners. Iedereen heeft immers profijt van de biodiversiteit die door de bloemen en planten wordt gestimuleerd. Bovendien wordt het woongenot van de bewoners verhoogd door de aantrekkelijke en groene uitstraling van SAWA.”
Specialistische kennis en ervaring
Bouwen in hout betekent vragen over de brandveiligheid. Uiteindelijk besloten Nice Developers en ERA Contour dat elke woning over een sprinklerinstallatie moet beschikken. Voor de bewoners betekent dit dat zij verplicht zijn mee te werken aan een periodieke inspectie van deze installatie.
“Voor al dit soort grote en kleine vragen is expertise nodig. Hoe hebben andere VvE’s dit geregeld? Hoe houden we de kosten van de VvE marktconform en beheersbaar? En wie betaalt waarvoor? We maken iets dat nog nooit iemand op deze schaal heeft gebouwd in Nederland, dus er ligt geen blauwdruk klaar. Dan heb je specialistische kennis en ervaring nodig van partners die met je meedenken en adviseren. Newomij heeft ons hierin vanaf de eerste bouwtekeningen begeleid”, zegt Robert.
Grote meerwaarde
“Juist door ons in een vroeg stadium bij de plannen te betrekken, kunnen we de grootste meerwaarde leveren”, zegt Hasan. “Dat zien we nu bij SAWA ook. In overleg met de ontwikkelaars, de notaris, een ingenieursbureau dat is gespecialiseerd in het opstellen van splitsingstekeningen hebben we de invulling van de splitsingsakte bepaald. Hierin staat gedetailleerd omschreven wie welke rechten en plichten heeft in welke ruimte en hoe het onderhoud en beheer zijn geregeld. Zo hebben we er dus in laten opnemen dat de inspecteur van de sprinklerinstallatie het recht heeft om de installaties periodiek te inspecteren. Eigenaren zijn verplicht om de installateur toegang te geven tot de woning. En een eigenaar mag bijvoorbeeld geen verlaagd plafond aanbrengen waardoor de sprinklerinstallatie niet meer kan functioneren. Tot in detail hebben we met elkaar de inhoud van de splitsingsakte besproken.”
Weten wat VvE Consultancy voor uw project kan betekenen? Lees het interview met onze consultant Els Huurneman.
Unieke samenwerking
Het bijzondere van de samenwerking met SAWA is dat de verschillende partners wekelijks met elkaar aan de – virtuele – vergadertafel zaten om dit soort zaken met elkaar te bespreken. Hasan: “Hierdoor kun je de kennis aan tafel met elkaar delen om uiteindelijk voor de beste oplossing te kiezen. Dat is bij uitstek de ideale situatie.” Mark: “We hebben heel bewust voor deze samenwerkingsvorm gekozen, omdat we ervan overtuigd zijn dat het bijdraagt aan het succes van SAWA. Door integraal zaken af te wegen en te bespreken, ontstaat er ook onderling een gevoel van loyaliteit en draagvlak. In de praktijk zien we dan ook dat we elkaar echt helpen, omdat iedereen hetzelfde doel voor ogen heeft.”
Cadeau voor de stad
Het net even anders doen, zit in het DNA van Nice Developers. Niet alleen staan zij voor duurzaamheid, CO₂-reductie en het stimuleren van biodiversiteit, zij hebben óók de ambitie om de woningen betaalbaar te houden. Mark: “Wij wonen allebei met veel plezier in Rotterdam en zien natuurlijk ook het enorme woningtekort en de problemen voor starters om een woning te kopen. Daarom willen we iets terugdoen voor de stad. Het is niet ons doel om flinke winst te maken. In de nabije toekomst hopen we ook sociale huurwoningen op deze manier te kunnen ontwikkelen. Bovendien zijn we al aan het kijken naar nieuwe innovaties die we in een toekomstig project kunnen inzetten. Hoe mooi zou het zijn als we al het afval van een appartementencomplex kunnen omzetten in energie, die dan weer in de woningen kan worden gebruikt? Voor zulke innovatieve en complexe ideeën, hebben we natuurlijk betrouwbare kennispartners nodig die ons daarbij kunnen adviseren.”
Vol vertrouwen
Maar eerst de bouw, die binnenkort start. Mark: “Door de intensieve en uitgebreide voorbereiding, kunnen we straks met zekerheid en vol vertrouwen de woningen overdragen aan de kopers. Maar we blijven ook zelf betrokken door een deel van het Property Management op ons te nemen. Naar verwachting neemt Newomij het reguliere VvE-beheer voor haar rekening. Dat is zo grondig voorbereid dat de overgang naar het beheer heel soepel zal verlopen. Wij hebben daar alle vertrouwen in, zoals we al twee jaar op een prettige, constructieve manier met elkaar samenwerken.”
Een uniek woonconcept in Delfshaven
SAWA is een uniek en circulair houten woongebouw van 50 meter hoog, dat bijdraagt aan de biodiversiteit van de stad, bereikbaar is voor verschillende inkomensgroepen, en waar mensen zorg hebben voor elkaar en de natuur. Exceptioneel aan SAWA is dat het gebouw volledig in CLT (cross laminated timber) wordt gebouwd, waarbij het gebruik van beton tot een minimum is beperkt en SAWA het eerste volledig hoge houten woongebouw in Rotterdam is.
In mei van dit jaar is de omgevingsvergunning afgegeven door de gemeente en kan de bouw in de wijk Delfshaven starten. De grondwerkzaamheden zijn gestart en de oplevering van het pand staat gepland voor het derde kwartaal van 2024.
De ontwikkeling van SAWA is een samenwerking tussen Nice Developers en ERA Contour. Focus Real Estate is de belegger van 50 middenhuurwoningen en 20 vrije sectorhuurwoningen. Daarnaast heeft SAWA 39 koopwoningen. Voor meer informatie zie www.woneninsawa.nl.
Foto rechtsboven:
Hasan Kazbogan, VvE-consultant van Newomij en Nice Developers Robert Winkel en Mark Compeer staan samen bij de maquette van SAWA in café-kantoor ‘Nice place’. Robert en Mark wilden zich graag in de buurt van het bouwterrein vestigen en huren een voormalig café om er te werken en mensen te ontmoeten.