“Kracht van het familiebedrijf is essentieel voor vastgoedsector”

Newomij in Naarden is één van de krachtigste familiebedrijven in de Nederlandse vastgoedsector. Dat is het resultaat van een solide langetermijnvisie en -beleid. Raad van bestuurleden Robert Jan van Hamersveld en Robbert Ter Weijden vertellen hoe een uniek samenspel van trots en bescheidenheid het succes van Newomij al 65 jaar lang bepaalt. “We zitten vanuit meerdere disciplines heel dicht op het vastgoed.”

Aan de groene zuidwestrand van de vestingstad Naarden staat het hoofdkwartier van Newomij. Na een ingrijpende renovatie in 2016 biedt het pand onderdak aan de negentig medewerkers van de drie bedrijfsonderdelen Vastgoed, Financieringen en VvE-beheer. Newomij beheert een eigen vastgoedportefeuille van zo’n 3.500 woningen en 150.000 vierkante meter onderverdeeld in winkels en kantoren (waaronder het prestigieuze Apollo House). Ook is Newomij verantwoordelijk voor het VvE-beheer van 35.000 appartementen in opdracht van zo’n 450 Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) en adviseert het ontwikkelaars bij de inrichting van VvE-structuren. Daarnaast verstrekt Newomij vastgoedfinancieringen aan beleggers.

De driekoppige raad heeft de opdracht het vastgoedbedrijf te leiden op basis van een solide langetermijnvisie. Voorzitter Robert Jan van Hamersveld en Robbert Ter Weijden, voeren de dagelijkse leiding over het vastgoedbedrijf.

“Het belangrijkste kenmerk is onze financiële onafhankelijkheid. Alle activiteiten worden gefinancierd uit het eigen vermogen”, zegt bestuursvoorzitter Robert Jan. “Dat maakt dat we kunnen vasthouden aan de uitgestippelde koers, gebaseerd op een strategie voor de lange termijn. We willen groeien, maar in tegenstelling tot veel andere partijen zijn wij gewend om anticyclisch te werk te gaan. Juist in tijden van economische tegenwind, blijven wij doorinvesteren. Het gevolg is stabiele groei op basis van een langetermijnbeleid. Dat sluit naadloos aan op de slogan waaronder het bedrijf opereert: “Commitment in real estate.”

Naar voren stappen

In de afgelopen jaren kwam er steeds meer lucht in de vastgoedmarkt, observeert Robbert. “Dat loopt er nu allemaal uit. Partijen die gefinancierd zijn met geleend vermogen moeten nu – mogelijk gedwongen – hun bezit te gelde maken. We krijgen nu regelmatig vastgoed aangeboden. Dit is voor ons een kans om naar voren te stappen, op voorwaarde dat het past in onze strategie.” Of het tot een deal komt is echter niet alleen afhankelijk van de financieringsruimte, maar ook van de beoordeling door de medewerkers van Newomij.

“We zitten vanuit verschillende disciplines heel dicht op het vastgoed”, zegt Robbert. “We hebben veel expertise in huis, daardoor hebben we een eigen visie op hoe we dingen willen aanpakken. Noem ons gerust eigenzinnig.” Newomij doet veel zelf, waar het dicht op de stenen zit, maar werkt graag samen met andere partijen die hun specifieke expertise inbrengen. “Daarbij doen we bij voorkeur zaken met andere familiebedrijven, zoals in de bouwsector, waarmee we vaak al enkele generaties verbinding hebben”, zegt Robert Jan.

Focus op ondernemen

Anders dan sommige familiebedrijven in de vastgoedsector, staat het jubilerende Newomij wat onwennig in de schijnwerpers. Het middelpunt van de aandacht zijn, past slecht bij het bedrijf. Robert Jan: “We hebben een houding van trotse bescheidenheid. We hoeven niet altijd mee te praten in elke paneldiscussie. Worden we uitgenodigd, dan pakken we onze rol professioneel op, maar we zijn niet degenen die altijd prominent op het podium staan. Onze focus ligt op ondernemen.”

“We gaan voor een optimaal rendement, niet voor maximaal rendement.”

Bij dat ondernemen staat voorop dat het op een verantwoorde manier gebeurt. “We gaan voor een optimaal rendement, niet voor maximaal rendement. Betaalbaarheid was, los van de huidige maatschappelijke discussie, altijd al een belangrijk aspect waarnaar we keken. Onze investeringen hebben een lange looptijd. We kiezen daarom altijd voor kwaliteit, nooit voor de korte klap”, stelt Robert Jan. Dat betaalbaarheid en verduurzaming al onderdeel uitmaakten van de bedrijfsstrategie, biedt nu het voordeel dat de regulering van het middenhuursegment de woningportefeuille van Newomij nauwelijks raakt.

Onderbouwen met cijfers

De ervaring die de onderneming heeft met de verduurzaming van de eigen portefeuille, wordt ook ingezet voor adviezen aan de verenigingen van eigenaren waarvoor Newomij het VvE-beheer van de appartementencomplexen verzorgt. “We hebben ervaring met verschillende verduurzamingsmaatregelen en kunnen het effect ervan onderbouwen met cijfers uit de praktijk. Onze VvE’s hebben vertrouwen in de maatregelen die we voorstellen – ze beseffen dat we ook ons eigen kapitaal in die verduurzamingsvisie investeren”, zegt Robbert.

“We kiezen altijd voor kwaliteit, nooit voor de korte klap.”

De drie pijlers onder het bedrijf – vastgoed, financieringen en VvE-beheer – zijn op een logische manier ontstaan uit de activiteiten van de onderneming. “Newomij had van oudsher een grote woningportefeuille, waarvan delen op een zeker moment werden uitgepond”, vertelt Robert Jan. Bij de verkoop van deze woningen aan particulieren lag het verstrekken van leningen aan de nieuwe eigenaren voor de hand. En bij de verkoop van appartementen in woningcomplexen pakte Newomij het VvE-Beheer voor de vereniging van eigenaren op. Zo ontstond de discipline VvE-beheer. Inmiddels richt het onderdeel Financieringen zich op beleggers en VvE-beheer op woningcomplexen van derden.

 

 

Rendement uit financieringen

“Die drie activiteiten hebben nog steeds hechte onderlinge banden en versterken elkaars propositie”, zegt Robbert. “Bij de verkoop van vastgoed uit onze portefeuille hebben we de mogelijkheid de koper een financiering aan te bieden, om zo een betere business case te maken. We kennen het vastgoed en hoewel we er afscheid van nemen, halen we er nog steeds rendement uit. Of een ontwikkelaar vraagt ons advies over het inrichten van de VvE en Newomij koopt uiteindelijk appartementen in het complex.” De korte lijnen binnen de organisatie én de financiering uit eigen, direct beschikbaar kapitaal maakt deze interactie mogelijk. De medewerkers uit de verschillende bedrijfsonderdelen werken daarbij samen als één groot team.

Op het eerste gezicht lijkt Newomij vooral een residentiële partij, maar ook andere vastgoedklassen zijn in de portefeuille goed vertegenwoordigd. De afgelopen tijd hield de onderneming de kantorenstrategie tegen het licht. “Een trend die we zien is de ‘verhotellisering’ van vastgoed – als je tegenwoordig een kantoor binnenloopt roept de entree de sfeer van een hotellobby op”, zegt Robbert. In aansluiting op deze ontwikkeling heeft Newomij het eigen kantorenlabel Studio Offices in de markt gezet. “De naam zegt het al: het zijn studio’s en ze bieden een fijne werkplek die goed georganiseerd is.” Het serviceniveau is er hoog. “We hebben dit concept inmiddels over verschillende panden uitgerold – alles is verhuurd, een groot succes. Daar zijn we trots op, corona maakte het niet makkelijker.”

Onduurzaamheid wordt bedrijfsrisico

Bij de single tennant-kantoren in de portefeuille ligt de nadruk op verduurzaming. “Sinds anderhalf jaar, met de stijgende energieprijzen, is dat bij huurders geen discussiepunt meer”, weet Robert Jan. “Het gaat niet meer over C- of B-labels, maar hoe kom je tot minimaal een label A++. We voeren continu het gesprek, waarbij we ieders belang afwegen. Als je de duurzaamheid niet op orde hebt, is dat uiteindelijk een serieus bedrijfsrisico. ”

In de winkelportefeuille concentreert Newomij zich op de betere wijkwinkelcentra. Wat maakt wijkwinkelcentra interessant voor de portefeuille? “Dan heb je het over twee ankers – supermarkten – de bekende trekkers, aangevuld met dagwinkels als een groentewinkel, slager, bakker en drogist. We investeren door heel Nederland, de samenstelling verschilt per regio. Als we er dan woningen boven kunnen bouwen zorgt dat ervoor dat we de balans in onze portefeuille kunnen borgen. We kijken altijd naar de omgeving en de kansen die deze biedt”, zegt Robbert.

Regeling voor bedrijfsopvolging

Verschillende nieuwe overheidsregels zetten de positie van vastgoedondernemingen en familiebedrijven onder druk, weet Robert Jan. “De regulering van het middenhuursegment heeft voor ons gelukkig maar een beperkt effect. Belangrijker zijn de voorgestelde wijzigingen voor bedrijfsopvolging. De wetgever wil verhuurd vastgoed, vooral verhuurde woningen, niet meer aanmerken als ondernemingsvermogen. Dat betekent dat de volgende generatie ondernemers fiscaal volledig moet afrekenen. Dan zeg je eigenlijk: ‘Steek je vermogen liever in andere activiteiten’. Dan schiet je als overheid je doel voorbij.”

“De overheid heeft het belang van vastgoedfamiliebedrijven niet scherp op het netvlies.”

De vele wijzigingen in de overheidsregels heeft het imago van Nederland onder vastgoedondernemers geen goed gedaan, ziet Robert Jan. “Het beleid voor de vastgoedsector was jaren op rij stabiel, het was voorspelbaar. Nu worden opeens allerhande maatregelen genomen die dat totaal onderuit halen.” Een belangrijke uitdaging voor de toekomst is ook de polarisatie in de politiek, ziet Robert Jan. “Die heeft het belang van familiebedrijven in de vastgoedsector niet scherp op het netvlies. Ik denk dat de vastgoedsector, of het nu over woningbouw of verduurzaming gaat, gebaat is bij sterke familiebedrijven zoals Newomij. Wij zijn na jarenlang prudent beleid in een markt van hoogconjunctuur juist nu in staat om door te pakken.”

Even voorstellen:

Robert Jan van Hamersveld is voorzitter van de raad van bestuur van Newomij. Hij kwam ruim vijf jaar geleden in de directie. Daarvoor zat hij in de directie bij het vastgoedfamiliebedrijf Green Real Estate. Hij begon zijn carrière bij KPMG en kwam in het vastgoed als directielid bij Rabo Vastgoed en later als directeur Integratie bij de samenvoeging van Bouwfonds MAB en Rabo Vastgoed.

Robbert Ter Weijden trad in mei 2020 toe tot de raad van bestuur van Newomij, vanuit de functie van hoofd Acquisitie. Daarvoor had hij zijn sporen in de vastgoedsector al verdiend als directeur van Vastgoed van Wettum. Newomij kende hij al goed door zijn afstudeeronderzoek dat hij deed bij het voormalige bedrijfsonderdeel Bank voor de Bouwnijverheid.